Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn có thể do hai bên cho thuê và bên đi thuê cùng thòa thuận để thống nhất việc thanh lý hợp đồng hoặc việc dựa trên những nội dung thỏa thuận trước đó trong hợp đồng để thực hiện. Để tránh những rủi ro không đáng có thì bên cho thuê nên lập vi bằng giao nhận thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và thanh lý Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn. Trong bài viết này chúng tôi sẽ đề cập đến vấn đề đó mời quý bạn đọc hãy theo dõi.
Căn cứ pháp lý
-
Luật Nhà ở năm 2014
-
Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
-
Thông tư 05/2020/TT-BTP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
Vi bằng là gì?
Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện nay thì khái niệm vi bằng cũng như giá trị pháp lý của nó được ghi nhận tại nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại như sau: “Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định này”.
Dựa trên khái niệm này thì không phải chủ thể nào cũng có thầm quyền lập vi bằng mà chức năng này được chỉ định riêng cho Thừa phát lại. Đây là một chức danh bổ trợ tư pháp có tính chất gần giống với thẩm phán, kiểm sát viên, luật sư, công chứng viên… Công việc của Thừa phát lại cũng liên quan trực tiếp và tạo ra những hệ quả pháp lý nhất định đến các chủ thể trong vi bằng. Do đó, tuy không phải là công chức, không phải người đại diện cho nhà nước nhưng thừa phát lại được tuyển chọn và bổ nhiệm theo tiêu chuẩn nghiêm ngặt.
Tại sao nên lập vi bằng
– Thứ nhất, vi bằng sẽ là căn cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án. Trường hợp hai bên xảy ra tranh chấp dân sự hoặc hành chính, vi bằng sẽ được tòa án xem xét là một chứng cứ để đưa ra phán quyết. Thông thường, trong tố tụng dân sự thì để bảo vệ cho quyền lợi của mình các bên phải tự thu thập và đưa ra các chứng cứ trước tòa án. Tòa án không tự mình thực hiện hoạt động thu thập chứng cứ mà chỉ đưa ra nhận định dựa trên các tài liệu được giao nộp. Chứng cứ khi được giao nộp cũng phải dựa trên sự thật cũng như có giá trị pháp lý thì tòa án mới căn cứ vào đó để giải quyết vụ án. Trong một số trường hợp khi thu thập được một số vật có liên quan đến vụ án các bên còn phải thực hiện một số thủ tục nhằm xác định rõ giá trị chứng cứ của chúng. Tùy theo từng trường hợp mà các bên sẽ phải thực hiện các công việc như giám định, định giá…… Những thủ tục này sẽ gây tốn kém rất nhiều thời gian và tiền của các bên. Do đó, thay vì đến khi tranh chấp các bên thực hiện các thủ tục tốn kém để khởi kiện thì có thể lập vi bằng tại thời điểm giao dịch. Vi bằng được lập hợp pháp sẽ sẽ được tòa án coi là chứng cứ mà không phải thực hiện bất kỳ thủ tục nào khác.
– Thứ hai, vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật. khi tham gia vào các giao dịch hoặc khi các sự kiện xảy ra mà có thể gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình, các bên nên cân nhắc lập vi bằng để có được căn cứ hợp pháp trước tòa án. Không những thế vi bằng cũng mang lại giá trị cho việc thực hiện các giao dịch theo đúng quy định pháp luật. Qua thực tiễn tư vấn pháp luật về vi bằng, thừa phát lại chúng tôi nhận thấy Các trường hợp dưới đây bạn nên lập vi bằng để làm chứng cứ.
Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau:
– Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
– Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
– Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
– Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
– Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
– Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
– Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.
Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
– Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
– Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
– Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Khi đơn phương chấm dứt hợp đồng bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Lập vi bằng giao nhận thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và thanh lý Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Lập vi bằng giao nhận thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và thanh lý Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn
Việc lập vi bằng giao nhận thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và thanh lý Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, việc giao nhận thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và thanh lý Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được thực hiện rất khó khăn, vì bên nhận thông báo thường bất hợp tác nên sẽ không nhận, không ký; mặt khác, nếu gửi qua đường bưu điện thì không bảo đảm tính pháp lý.
Thừa phát lại không phải là người thực hiện việc giao văn bản thông báo mà chỉ là người ghi nhận việc giao văn bản thông báo. Vì vậy, Thừa phát lại phải ghi nhận một cách trung thực, khách quan về thời gian, địa điểm diễn ra sự việc giao nhận thông báo, kết quả giao nhận thông báo.
Khi lập vi bằng, Thừa phát lại không thể kiểm tra giấy tờ tùy thân của người được nhận thông báo, vì vậy, Thừa phát lại cần chụp ảnh người đã nhận thông báo đó hoặc có thể quay phim toàn bộ quá trình giao nhận thông báo. Trong trường hợp giao nhận trực tiếp, Thừa phát lại nên tư vấn cho người giao nhận thông báo lập biên bản giao nhận, có chữ ký của người giao và người nhận. Biên bản này là tài liệu đính kèm vi bằng.
Trường hợp người được nhận thông báo không nhận thông báo hoặc vắng mặt thì vi bằng cần ghi rõ nội dung ” người được nhận thông báo không nhận” hoặc ” người được nhận thông báo vắng mặt tại địa điểm thông báo”. Đồng thời, Thừa phát lại tư vấn cho cho người giao thông báo tiến hành dán thông báo tại nơi ở của người được thông báo và Thừa phát lại phải ghi lại toàn bộ quá trình dán thông báo vào vi bằng. Thừa phát lại chụp ảnh quay phim quá trình dán thông báo của người giao thông báo để làm tài liệu đính kèm vi bằng.
Vì vậy, tổ chức, cá nhân nên yêu cầu Thừa Phát Lại lập vi bằng để đảm bảo tính pháp lý. Với sự chứng kiến của Thừa Phát Lại, dù người nhận thông báo từ chối nhận, thì Thừa Phát Lại vẫn có thể lập vi bằng để chứng minh một chủ thể đã thực hiện nghĩa vụ gửi thông báo yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà và thanh lý Hợp đồng thuê nhà trước thời hạn.
Vi bằng được đăng ký tại Sở Tư pháp trong thời hạn 3 ngày làm việc. Vi bằng có giá trị chứng cứ, chứng cứ chứng minh việc người giao thông báo đã thực hiện nghĩa vụ giao thông báo, là cơ sở để thực hiện các thủ tục kế tiếp hoặc để Tòa án thụ lý vụ án.
LIÊN HỆ
Địa chỉ : Số 30 Trần Quốc Hoàn, P. Dịch Vọng Hậu, Q. Cầu Giấy, TP. Hà Nội
Hotline : 0913 047 089 - 0981 336 138
Website : www.thuaphatlai24h.com.vn