Giao dịch, mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ tiềm ẩn những rủi ro rất lớn vì những trình tự, thủ tục, hồ sơ pháp lý phức tạp. Đối với các mảnh đất có đầy đủ giấy tờ và không có tranh chấp thì thủ tục mua bán rất đơn giản và rành mạnh. Tuy nhiên muốn mua một mảnh đất chưa có sổ đỏ thì cần thủ tục gì quá trình mua bán như thế nào để đảm bảo quyền lợi cho bên bán và bên mua. Qua bài viết sau đây sẽ trả lời câu hỏi có nên lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ không?
Cơ sở pháp lý
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP
– Luật đất đai 2013
– Nghị định 08/2020/NĐ-CP tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại.
Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020.
Trên thực tế, vi bằng được chia làm 2 lại là vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi và vi bằng ghi nhận hiện trạng. Vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi được lập trong một số tình huống như: Hành vi giao nhận tiền, tài sản; Hành vi giao hàng kém chất lượng; hành vi đưa tin vu không; Hành vi từ chối thực hiện công việc mà người đó có nghĩa vụ phải thực hiện…..
Vi bằng ghi nhận hiện trạng có thể lập khi các bên kết hôn, ly hôn hoặc trong trường hợp ghi nhận di sản thừa kế; Xác nhận tình trạng tài sản bị hư hỏng do hành vi của người khác; Tình trạng tài sản liền kề trước khi xây dựng công trình…
Vi bằng phải do chính Thừa phát lại lập bằng văn bản. Để đáp ứng điều kiện này, khi tiến hành lập vi bằng theo yêu cầu của khác hàng, Thừa phát lại phải tự mình chứng kiến và ghi lại các thông tin cần thiết cho việc lập vi bằng điều này giúp đảm tính khách quan, trung thực. Trên thực tế, có nhiều trường hợp Thừa phát lại không có mặt trực tiếp để thực hiện các công việc khiến cho vi bằng không đáp ứng tính khách quan, trung thực, ảnh hưởng tới quyền lợi của khách hàng.
Do đó, quy định pháp luật mới nhất có hiệu lực từ ngày 24/02/2020 không còn trực tiếp ghi nhận việc thư ký nghiệp vụ Thừa phát lại có thể giúp Thừa phát lại thực hiện việc lập vi bằng, nhưng Thừa phát lại phải chịu trách nhiệm về vi bằng do mình thực hiện. Hiện nay, quy định mới bắt buộc Thừa phát lại phải trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng và chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng do mình lập.
Vi bằng có giá trị như thế nào?
Giá trị pháp lý của vi bằng được quy định tại điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP như sau:
-
Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
-
Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
-
Vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận các sự kiện có thật, đã được diễn ra chứ không có ý nghĩa đảm bảo cho các giao dịch.
Lưu ý: Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
Có nên lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ không?
Trường hợp nào có thể chuyển nhượng nhà đất chưa có sổ đỏ?
Nhà, đất chưa có sổ đỏ sẽ thuộc 1 trong 2 nhóm chính sau:
Trường hợp 1: Nhà, đất không có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp này sẽ không được thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì không đáp ứng đủ điều kiện. Vì vậy nếu có ý định mua thì cần phải đảm bảo nhà, đất không nằm trong trường hợp này. Nhất quyết không mua để tránh rủi ro thuộc về mình.
Trường hợp 2: Nhà đất có đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng vì một lý do nào đó mà chưa được nhà nước cấp làm sổ đỏ. Trong trường hợp này có 02 điều kiện có cần có để thực hiện giao dịch mua bán chuyển nhượng đó là :
Nếu đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất nhưng chưa được cấp mà chủ mảnh đất đó muốn bán. Thì Bắt buộc phải làm sổ đỏ trước khi chuyển nhượng.
Chỉ khi có sổ đỏ thì mới tiến hành được công chứng và chuyển nhượng quyền sử dụng dất. Lúc lúc này bạn cần dùng mẫu hợp đồng mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ đẻ thực hiện theo trình tự.
Đất chưa có sổ đỏ được phép chuyển nhượng?
Thủ tục mua nhà đất chưa có sổ đỏ tức là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Sổ đỏ) gồm 02 trường hợp:
Trường hợp 1. Không đủ điều kiện cấp Sổ đỏ;
Trường hợp 2. Đủ điều kiện nhưng chưa được cấp Sổ đỏ hoặc chưa làm Sổ đỏ.
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là mua bán đất) khi có các điều kiện sau:
Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp theo quy định:
Nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013;
Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Sổ đỏ nhưng được chuyển nhượng, tặng cho.
-
Đất không có tranh chấp;
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-
Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp đủ điều kiện được cấp Sổ đỏ thì người sử dụng đất được phép chuyển nhượng nếu có yêu cầu và được cấp Sổ đỏ trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Tại sao nên lập vi bằng khi mua nhà đất chưa có sổ đỏ
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp dù đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dất nhưng chưa được cấp sổ đỏ mà chủ mảnh đất đó muốn bán. Bên cạnh đó, dù có nhu cầu nhưng chủ mảnh đất lại không thể tiến hành giao dịch với người mua vì chưa được cấp sổ đỏ nên chưa thể tiến hành được công chứng và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp này, ta có thể lập vi bằng mua bán nhà đất khi chưa có sổ đỏ để đảm bảo rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tiến hành ngay khi được cấp sổ đỏ. Công việc này sẽ giúp thuận tiện hơn và đảm bảo lợi ích cho cả 2 bên trong quá trình mua bán và giao dịch nhà đất.
Mọi thông tin chi tiết vui lòng liên hệ qua hotline 0913 947 089 hoặc gửi qua Email: daoquochung1978@gmail.com để nhận được sự tư vấn, hỗ trợ.